Gutachten und Wertermittlung

• Sachverständiger für Bauschäden
• Geprüft und anerkannt von der DESA (Deutsche Sachverständigen Gesellschaft)

Beurteilung von

• Bauschäden
• Bausubstanzen
• Bauwerksabdichtungen
• Bauphysikalische Belange
• Aufmaße und Rechnungen
• Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung

Ihr Problem

Sie haben an Ihrer Immobilie sichtbare Mängel oder Zweifel an der Bausubstanz und der ausgeführten Arbeit, Nutzungs- und Abrechnungsprobleme? Oder benötigen Sie ein Gutachten um eine gesicherte objektive Erkenntnis zu erlangen?
Diese Fragen und Probleme ohne eine fachlich versierte Unterstützung auszuarbeiten fällt oft sehr schwer und bringt in der Regel keine verlässliche Erkenntnis.
Meistens haben Mängel am Bau nicht einen klaren Verursacher. Einen Anspruch gegen Handwerker, Bauträger oder Generalunternehmer mit der dazu gehörenden Verflechtung von Architekt, Statiker und weiteren Bauausführenden durchzusetzen, ist mit Schwierigkeiten verbunden oder wird dadurch häufig erschwert.

Die Entscheidung über eine weitere Vorgehensweise kann sinnvoll nur mit Hilfe eines unparteiischen Gutachtens getroffen werden. Das Gutachten stellt die Abweichung (Mangel oder Schaden) von der geschuldeten Leistung fest. An die Feststellung des Mangels oder Schadens schließt die Feststellung der Ursache an; daran können dann die fachgerechte Mängelbeseitigung und die anfallenden Kosten bestimmt werden.

Leider enden Schadenfälle oft unter Zuhilfenahme von Rechtsanwalt und Rechtsweg. Dies ist allerdings eine kosten- und zeitintensive Konfliktlösung. Die Lösung des Problems auf juristische Ebene verschließt in der Regel die Möglichkeit Kompromisse zu finden.
Vielfach reicht eine qualifizierte Darstellung der Mängel in Form eines Gutachtens und eine faire Verhandlung, um eine Einigung zu finden. Zudem wird die Handlungsfähigkeit und der Sollzustand des Objektes schneller wieder hergestellt.

Bauschadens-Gutachten haben eine grundlegende Bedeutung, um mit einer rechtsanwaltlichen Hilfe zur Lösung einer Streitfrage zu gelangen. Oftmals kann hier überhaupt erst ein objektives Gutachten zu einer eindeutigen Darstellung eines Sachverhaltes führen und somit zur Klärung beitragen.

Die Lösung

• Gutachten zur Beweissicherung
• Beratung am mangelbehafteten Objekt
• Feststellung des Mangel oder Schadens entsprechend der Norm
• Qualifizierte Mängelanzeige mit Fristsetzung
• Beratung zur Mängelbeseitigung und Sanierungsvorschlag
• Moderation der Verhandlungen
• Beratung der juristischen Person (Anwalt)
• Überwachung und Abnahme der Mängelbeseitigung

Die Kosten für ein Gutachten

Die Kosten hängen von der Art des Objektes und dem Umfang des Aufwandes ab. Es kann notwendig sein, weitere Fachleute für spezielle bauphysikalische Messungen hinzuzuziehen oder Laboruntersuchungen durchzuführen.
Im allgemeinen werden die Kosten als Zeithonorar abgerechnet. Ein verbindliches Angebot erhalten Sie nach Besprechung des Arbeitsumfanges und Erörterung vor Ort.

Meine Kompetenz

Ich stehe Ihnen gerne per Telefon, Email oder Fax zur Kontaktaufnahme zur Verfügung. Weitere Schritte und Termine können dann festgelegt werden, um Ihre Interessen abzudecken. Meine Erfahrungen im Rohbau, Schlüsselfertigbau, Altbausanierung und Arbeiten in Architekturbüros kommen Ihnen zu Gute.
Ich weise darauf hin, dass eine Rechtsberatung durch Gesetz ausschließlich den Anwälten vorbehalten ist. Bei der Auswahl von Anwälten in Baurechtsfragen kann ich Sie gerne beraten.

Definition von Mängel

Mängel sind Abweichungen vom vertraglich geschuldeten Standard. Dies können zum einen Abweichungen von der geschuldeten Qualität eines Bauteils, Abweichungen von der Norm oder den anerkannten Regeln der Technik und Herstellerrichtlinien sein.
Abweichungen hinsichtlich der Qualität und des Erscheinungsbildes stellen meistens ausschließlich eine Wertminderung dar. Letztere Abweichungen führen zu Mietminderungen, Einbehalte oder sogar zur Unvermietbarkeit.

Die Verfahrensweise aufgrund festgestellter Mängel bestimmt sich nach dem geschlossenen Vertrag, der VOB Teil B und ergänzend den gesetzlichen Bestimmungen des BGB. Erfolgt die Mängelbeseitigung nicht oder wird mit der Mängelbeseitigung nicht der vertraglich geschuldete Qualitätsstandard hergestellt, so ist die Durchsetzung der Ansprüche für diese Aufgabenstellung, die ein systematisches Vorgehen erfordert.

Den Anspruch auf Mängelbeseitigung durchsetzen

Unter Einbeziehung eines Anwalts sind Überlegungen vorzunehmen. Der Mangelverursacher ist festzustellen. Die Frage, ob es sich um einen Planungs-, Ausführungs-, Material- oder Bestellmangel handelt, ist zu klären. In der Praxis ist es oft so, dass die Bereitschaft zur Mängelbeseitigung nicht besteht, da die Ursache hierfür bei mehreren Beteiligten liegt.
So ist es nicht verwunderlich, dass nach der Feststellung des Mangels respektive Schaden Abläufe stehen, wie Fristsetzung, Nachfristsetzung, Leistungsklage, Ablehnung der Nachbesserung, Klage auf Kostenvorschüsse, Zurückhaltungsrechte, Geltendmachung von Folgeschäden, Wertminderungen und Klage.

Die praktische Realisierung sieht ungeachtet so aus, dass von Auftraggeberseite eine eindeutige technische Definition des Mangels erfolgen muss. Dies kann in Form eines Sachverständigen Parteigutachten, mit der Zielsetzung erfolgen, dass die weiteren Fragestellungen im Zuge eines Beweissicherungsverfahrens oder eines Beweisbeschlusses für den Auftraggeber eindeutige Ergebnisse bringen.

Da in diesen Verfahren der vom Gericht bestellte Sachverständige sich hinsichtlich der Bearbeitung ausschließlich an die vom Gericht formulierten Fragestellung zu orientieren hat, kommt der Vorbereitung dieser Fragestellungen und den zu übergebenden Unterlagen eine hohe Bedeutung zu. Hierzu ist für den Bauherren also hilfreich, die von ihm vorgefundenen Mängel und im Vorfeld auch von einem Gutachter zusätzlich entdeckte Mängel auflisten zu können.

Der Beweisantritt kann durch Urkunden, durch sachverständige Zeugen, durch ein Sachverständigengutachten oder durch ein Beweissicherungsverfahren erfolgen.

Unabhängig von der Vorgehensweise, die zwischen Auftraggeber, Bauherr und Anwalt in Verbindung mit einem technischen und in baurechtlichen Fragen versierter Berater abgestimmt werden sollte, muss man heute konstatieren, dass trotz der umfangreichen Anzahl von Bauprozessen selten in Baufragen versierte Kammern bei Landgericht zur Verfügung stehen. Bei verschiedenen Oberlandesgerichten sind Kammern eingerichtet, deren Richter sich gute Kenntnisse zur Bauabwicklung und dem Verständnis der Normen einschließlich VOB, HOAI usw. angeeignet haben.

Eine technisch-wirtschaftliche Bearbeitung in Verbindung mit qualifizierten Anwälten ist eine Voraussetzung für Bauherren und Investoren, ihre Ansprüche durchzusetzen.

Gutachten

Gutachter kann man in zwei Gruppen unterscheiden. Zur ersten Gruppe gehören die vereidigten Sachverständige, die durch öffentlich-rechtliche Institutionen (IHK o. Handwerkskammer) und Gerichte bestellt werden. Diese Sachverständige können neben Parteigutachten auch Gutachten im Rahmen von Beweissicherungsverfahren und Beweisanträgen erstellen. Zur zweiten Gruppe gehören freie Sachverständige, die im Rahmen ihrer Tätigkeit gutachterliche Feststellungen für Auftraggeber treffen, häufig stärker praxisorientiert arbeiten und im Vergleich zu den vereidigten Sachverständigen über den durch das Gericht erteilten Auftrag hinaus auch weitergehende praxisnahe Überlegungen zur Lösung der Probleme anstellen.

Während der freie Sachverständige im Sinne des Auftraggebers den Gesamtrahmen des Projektes auf Auftraggeberseite begutachten kann, ist der vereidigte Sachverständige im Rahmen des Beweisbeschlusses oder Beweissicherungsverfahren ausschließlich an die Fragestellung des Gerichtes gebunden. Bei seinen Feststellungen kann und darf er nur entsprechend der ZPO (Zivilprozessordnung) über die dem Gericht eingebrachten Akten, Schriftstücke, Informationen und Planungen zur Begutachtung verfügen. Die hier anfallenden Kosten gehören zu den Verfahrenskosten.

Die im Vorfeld anfallenden Kosten für ein Parteigutachten bzw. für die fachgerechte Feststellung der Mängel sind unter bestimmten Voraussetzungen erstattungsfähig.
Laut Kommentar zur VOB Teil B nach Ingenstau/Korbion:

"Nach zutreffender Rechtsprechung des BGH gehören in den erörterten Schadensbereich auch die Kosten eines vom Auftraggeber zwecks Feststellung der Mängel notwendigerweise eingeholten Privatgutachtens, wie überhaupt alle Kosten der Untersuchung der mangelhaften Leistung. Das trifft allerdings nur zu, wenn der Auftraggeber infolge des Verhaltens des Auftragnehmers, etwa weil dieser einen Mangel und/oder dessen Auswirkung bestreitet, berechtigten Anlass hatte, den Privatgutachter zu beschäftigen oder die Untersuchung der Leistung vornehmen zu lassen; weswegen grundsätzlich eine vorangegangene Mängelanzeige (nicht unbedingt eine Mängelbeseitigungsanzeige) erforderlich ist."
"Gleiches gilt, wenn auf beiden Seiten unklar ist, ob ein Mangel vorliegt und dieser dann von Sachverständigenseite bestätigt wird. Zu ersetzen sind hier aber nur Kosten, soweit sie zur sachgerechten und hinreichend umfassenden Feststellung von Mängeln erforderlich sind. Die Kosten des Gutachters müssen sich in einem für den Einzelfall angemessenen Rahmen halten, ohne dass hier allerdings eine Bindung an die Sätze des ZuSEG besteht."

Selbstverständlich liegt der Sachverhalt anders, wenn die Partei selbst über die erforderliche Sachkunde verfügt. Die Erstattungsfähigkeit kann jedoch regelmäßig nicht mit der Begründung verneint werden, dass der Auftraggeber ein Beweisverfahren hätte durchführen können. Insofern bietet sich die Zusammenarbeit zur optimalen Durchsetzung der Ansprüche im Vorfeld eines Verfahren an.

Wertgutachten

Als Sachverständiger für Wertermittlungen von Immobilien und Grundstücken kann ich potenzielle Kunden wie Bauherren, Immobilien- und Maklerbüros, Banken und Versicherungen die Bewertung von Objekten vornehmen. Die Wertermittlung dient der Preisfindung bei Kaufinteresse, Versicherungsfällen und Objektverkäufen. Dabei stützt sich das Verfahren auf allgemein gültige Verfahren und Tabellen.